'부동산 공부하는 남자' 첫번째 글은 기준금리 인상으로 인한 부동산 시장의 영향에 대해서 알아보도려고 합니다. 기준금리를 인상한 가장 큰 이유는 계속되는 집값을 안정화시키려는 목적인데요. 여기서 끝나는 것이 아닌 추가적으로 기준금리 0.25% 더 상승한다고 합니다. 총 0.5%가 상승하게 되면 1% 기준금리 시대가 올 것으로 예상됩니다. 오늘은 기준금리 인상으로 인해 집값 상승을 안정화 시킬 수 있을지? 현재 우리 집값은 OECD 국가 중 얼마나 상승했을지? 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
한국은행은 여러가지 목적이 있겠지만 집값 안정화를 이유로 기준금리를 0.25% 상승했습니다. 그리고 빠른 시일내에 0.25%를 더 올릴수도 있다고 발표했습니다. 결론적으로 기준금리 상승으로 현재까지 부동산에 끼치는 영향을 보면 전혀 집값을 잡는데 영향을 끼치지는 못했다고 생각됩니다. 현재 강남권에서 다른 서울권으로 집값 관심이 이동했다가 09월 10일 뉴스기사를 참고해보면 다시 강남권으로 투자자들이 이동하고 있다는 상황입니다. 09월 10일 기사에서는 반포 자이 아파트가 42억에서 단번에 65억으로 거래되었다고 합니다. 말 그대로 비트코인처럼 아파트가 상승하는 것이 말이되냐? 아파트가 단번에 23억정도 시세차익을 만들어버렸습니다.
그렇다면 기준금리 인상은 자산가격을 하락하는 요인이 맞는가? 질문을 생각해보겠습니다. 우리나라 기준금리가 인상이 되면 현재까지 받았던 대출, 앞으로 대출의 대한 이자가 늘어나기 때문에 추가된 이자만큼 더 많은 소비가 자산가격을 하락시킨다는 말과 동일합니다. 하지만 기준금리가 인상되면 무조건 집값이 떨어질 것이냐?라는 질문으로 변경한다면 ㅇ꼭 그렇지는 않다!라는 대답이 될 수 있습니다. 집값이 오르고 내리는대에는 기준금리 변동 뿐 아니라 통화량 증가, 공급정책, 임대차 대책 등 다양한 원인이 존재합니다.
우리나라 기준금리 인상은 2018년 이후 처음이며 제로금리에서 1%대 기준금리 시대를 열게 되었습니다. 혼자만의 생각이 아닌 많은 전문가들의 말을 취합해보면 기준금리 인상으로 집값 거래의 대한 심리를 낮추고 주춤하게 할 수는 있겠지만 집값을 떨어뜨리거나 폭락할 수 있게는 못할 것이다라는 예상을 합니다. 앞으로의 집값 전망은 누구도 확실하게 예측할 수는 없겠지만 지속적인 통화량 증가, 미국 정책 등 다양한 원인들을 취합해보면 기준금리 상승만으로는 집값을 잡기는 힘들 것이다! 그리고 현재 그 말을 대변하듯 강남, 강남 외 서울권, 경기 수도권 등 전국적으로 집값을 계속 상승하고 있습니다.
기준금리 상승은 투자자나 집을 매매하는 사람들의 심리를 잠시나마 위축하는데는 성공했을 수 있지만 결국적으로 거래량, 집값상승은 막지 못했습니다. 만약 기존 160만원의 이자비용이 나온다고 가정했을 때 기준금리 인상으로 이자가 175만원으로 올랐다고 내가 정말 구매하고 싶은 주택, 앞으로 더 오를거 같은 아파트를 매매하지 않을까요? 이 부분을 막기에는 이자비용보다 집값 상승은 단번에 많은 시세차익을 만들어낸다는 것이 중요합니다. 내가 한달 이자비용 15만원을 포기하더라도 집값은 지속적으로 상승할 거 같고 한번 상승하면 1000만원, 3000만원, 1억씩 오른다는 점이 있습니다. 그렇기 때문에 기준금리 0.25% / 또는 추가적인 0.25%가 더 오른다고 해서 큰 변화가 생기기는 쉽지 않다. 입니다.
우리나라는 기본적으로 미국의 금리정책을 따라가는 경우가 많습니다. 최근 미국 연준 부의장은 미국 기준금리를 동결하고 2021년 08월 25일 기준으로 2023년까지는 높아질 가능성이 적고 2023년초에나 금리인상 가능성이 있다고 발표했습니다. 향후 1년 6개월동안은 미국금리 인상이 될 가능성이 적고 한국 자체적인 금리인상으로 생각해야 합니다.
그렇다면! 우리나라만 금리를 인상하게 될 경우 어떤 현상이 벌어지게 될까요? 그리고 1%이상 기준금리를 우리나라만 올릴 수가 있을까요? 결론만 말하면 거의 불가능합니다. 기준금리를 올리는 것은 주택담보대출 금리만 올라가는 것이 아닙니다. 전체적인 금리가 상승하는 것이기 때문에 현재 코로나 때문에 대출을 받고 있는 자영업자분들이 상황이 이자가 상승하고 더욱 힘들어지게 됩니다. 그리고 이 이외에도 한국만 금리를 올리는 것은 경제가 망할 수도 있다는 말이 나옵니다. 그렇기 떄문에 현재 1%이상 한국만 금리를 올리기는 힘들 것이라는 전망이 나옵니다.
기준금리를 올렸을 때 어떤 부동산에 영향을 많이 끼칠까요? 기준금리가 상승한다는 말은 이자가 올라가는 것이기 때문에 LTV가 높은 부동산 투자일수록 부담이 생길 수밖에 없습니다. 현재 우리나라는 서울, 수도권 대부분이 투기과열지구로 LTV 40~50%가 최대입니다. 그리고 15억 이상 집값의 경우에는 LTV가 없기 때문에 영향은 전혀 없다고 볼 수 있습니다. 이 말은 LTV가 높은 15억 이하 아파트 해당자들에게만 부담이 생기고 부동산 시장 양극화는 더욱 심해질 것으로 예상됩니다.
그리고 상가, 토지, 지식산업센터 같은 LTV 비중이 큰 수익형 부동산 투자자들도 부담을 가질 수 있습니다.
LTV란 내가 부동산을 매매할 때 나올 수 있는 대출입니다. 그리고 DSR이란 내 월급이 400만원이라고 가정할 때 여러 비용을 제외하고 최대 대출을 몇%까지 갚을 수 있는지를 체크하는 지수입니다. 우리나라는 대출을 해줄 때 LTV와 DSR을 적용해서 빌려주기 때문에 내 소득이 적으면 더 적은 대출을 받게됩니다. 그래서 서울, 수도권의 경우 집을 매매할 때 LTV 40~50%, DSR 40%로 대출을 받을 수 밖에 없습니다. 더 받고 싶어도 못받는 것이죠.
결론적으로 한국은행에서 집값을 잡기 위해서 금리를 인상했는데 결국 집값의 해당되는 이자는 큰 상승이 될 수 없고 집값 상승을 잡는 방법으로는 부족하다는 말입니다.
그렇다면 계속 상승하는 집값의 근본적인 원인은 어떤 이유가 있을까요?
01. 미국에서 찍어내는 많은 현금으로 현금가치가 하락하고 있습니다.
02. 아파트 공급이 향후 2년까지 매우 부족한 상황으로 공급 억제 정책을 정부에서 진행하고 있습니다.
03. 전세공급 차단을 진행하고 있습니다.
이 중에서도 미국 통화량 증가는 결국 한국의 통화량 증가로 나타났고 그로인해 현금가치는 계속 하락했습니다. 사람들은 아파트 가치가 엄청나게 상승했다고 생각하지만 결론적으로는 현금을 많이 찍어낸 이유로 현금가치가 하락하면서 부동산 가치가 상승한 것처럼 보인다는 것입니다. 최근 미국에서는 테이퍼링을 예고하면서 자산매입이 감소하고 통화량 증가 속도도 늦춰질 것으로 예상하고 있습니다. 그럴 경우 현금가치가 하락하는 속도 또한 늦춰질 수 있습니다.
두번쨰는 세금을 올리면서 집을 팔기 힘들게 만들었습니다. 이로인해 주택을 팔지 않게되고 결국 공급 억제 정책이 진행되는 것이죠. 여기에 전세공급 차단 정책으로 집값 안정화는 실패하고 더욱 상승하게 된 요인이 되었습니다.
IMF 자료에서 본 집값 상승률은 63개국 중 한국이 49위로 높이 상승한 부동산 가치가 아닌 거의 비슷한 결과값을 볼 수 있습니다. 부동산 가치가 떨어진 것은 아니지만 오른 것도 아닌 것을 볼 수 있습니다.
최근 찾아본 OECD 자료를 보면 신기한 결과를 보실 수 있습니다. OECD 국가 37개국 중 34위라는 것을 볼 수 있습니다. 정말 충격 그 자체였습니다. 결국 우리나라의 부동산 가치가 상승했다는 것은 현금가치가 하락했다는 말이고 다른 OECD 국가와 비교해봐도 너무 낮은 수치라는 것을 발견했습니다.
한국은행의 통화정책 여력과 수단으로 참고해보시면 됩니다.
우리는 결국 OECD 현재 우리나라 집값 상승률이 어떤 상황인지는 모르고 있다는 것이 중요합니다.
한국 은행 기준금리 조정추이 0.25% 상승 + 빠른 시일내 0.25% 더 상승할 가능성이 높습니다.
우리나라는 OECD 국가 중 집값 상승이 37개국 중 34위로 매우 낮은 편에 속합니다. 우리나라보다 집값 상승이 낮은 나라는 남아공, 터키, 브라질 밖에 없다는 것을 볼 수 있습니다. 현재 우리나라 부동산 시장을 보면 양극화가 심해지는 것을 볼 수 있는데요. 앞으로 우리나라 집값이 더욱 상승하고 현금가치가 떨어질수록 있는 사람들은 더 많이지고 없는 사람들은 더욱 주택을 살 수 없는 상황이 되지 않을까 고민이 됩니다.
OECD 국가들의 집값 상승을 비교해보면 집값은 많이 상승하지 않았는데 우리 눈에는 집값이 미친듯이 오른다는 것은 그만큼 양극화가 심해지고 있다는 증거가 됩니다. 왜냐하면 우리의 눈에는 집값들이 오르는 상황만 보이지 실질적인 집값 상승률이 0의 수렴한다는 사실은 모르기 때문입니다.
기준금리 인상으로 집값을 잡을 수 없는 이유
01. 역사상 최대 통화량 증가로 화폐가치는 계속 떨어지고 있습니다.
02. 30년동안 주택 공급을 확인해보면 부동산 공급이 향후 2년간 매우 적은 것을 확인할 수 있습니다.
03. 임대차법으로 전세대란과 전세값이 폭등했습니다.
04. 50조에 달하는 토지보상금이 유입되면서 집을 매매하는 사람들이 많아졌습니다.
결론적으로 위 4가지를 추려볼 수 있겠습니다. 당연히 작성한 지금 글은 무조건 맞는 답은 아닙니다. 지금까지 상황과 기준금리 인상으로 집값을 잡을 수 있는지? 현재 우리나라 집값 상승이 높아보이는 이유와 세계 지표로 봤을 때 0의 수렴하는 이유 등 자료들의 의해서 확인해보았습니다.
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